Witajcie ponownie
Tym razem chciałem przedstawić Wam skondensowaną informację o zmianach prawnych, które mogą dotyczyć każdego z Was.
Zmiany w ustawie o kredycie hipotecznym.
Każdy z Was kto posiadał lub posiada obecnie kredy hipoteczny ma/miał do czynienia z czymś takim jak ubezpieczenie pomostowe, czyli podwyższenie marży banku do czasu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej.
Od 17 września 2022 wchodzi w życie przepis, na podstawie którego bank będzie musiał zwrócić klientowi, wszystkie opłaty pobrane z tytułu ubezpieczenia pomostowego.
Przepis dotyczy umów zawartych po 17.09.2022 oraz umów osób obecnie oczekujących na wpis hipoteki.
W przypadku osób oczekujących, aby przepisy ich dotyczyły, hipoteka musi być wpisana po 17 września.
Niestety nie ma jeszcze interpretacji prawnej odnośnie osób oczekujących na wpis, czy bank ma obowiązek zwrócić pobrane opłaty od dnia uruchomienia kredytu, czy od dnia 17 września.
Z czasem większość banków najprawdopodobniej zrezygnuje z pobierania tej opłaty, dzięki czemu w początkowym okresie trwania kredytu klienci nie będą narażeni na znacząco wyższą ratę.
Zmiany w ustawie deweloperskiej.
Obszarów zmian w tej ustawie jest bardzo wiele.
Skupię się jednak na tych, które dotyczą bezpośrednio obszarów związanych z konsumentem.
Pierwsza zmiana to definicja umowy rezerwacyjnej oraz powiązanie jej z rachunkiem powierniczym.
Rachunek powierniczy to specjalny rachunek gdzie dokonywane są wszystkie wpłaty klientów.
Środki z rachunku mogą być przeznaczone tylko i wyłącznie na realizację budowy konkretnej inwestycji.
Każdorazowe uruchomienie środków z rachunku, poprzedzone jest szczegółową kontrolą postępu prac budowlanych.
W sytuacji kiedy istniało by ryzyko upadłości dewelopera, wówczas wszystkie środki wpłacone na rachunek powierniczy zostają zwrócone na konto klienta lub banku w którym klient wziął kredyt hipoteczny.
Od 01 lipca 2022 każda umowa, która ma na celu zablokowanie oferty, w myśl ustawy jest umową rezerwacyjną.
W takim przypadku deweloper/ inwestor każdą wpłatę pobraną od klienta musi przekazać na rachunek powierniczy.
Do tej pory było tak, że jeśli deweloper budował z własnych środków i dokonywał sprzedaży nieruchomości oddanej do użytkowania, nie był zmuszony do posiadania rachunku powierniczego.
Druga istotna zmiana to wysokość opłaty rezerwacyjnej, od 1 lipca może ona wynosić maksymalnie 1% ceny kupowanej nieruchomości.
Przed wprowadzeniem regulacji, deweloperzy mogli dowolnie kształtować wysokość takiej wpłaty rezerwacyjnej.
Niejednokrotnie widziałem w umowach rezerwacyjnych opłaty rzędu 10% wartości nieruchomości.
Trzecia zmiana to zmiana przepisów dotyczących możliwości odstąpienia od zakupu nieruchomości, bez utraty wpłaconych środków.
1. Brak zdolności kredytowej – w sytuacji, kiedy bank odmówi udzielenia kredytu, klient może odstąpić od umowy.
Przed zmianą była to kwestia uznaniowa, jeśli chodzi o deweloperów.
Ponadto chciałbym Wam zwrócić uwagę na niedoprecyzowanie tego zapisu, który może być powodem odmowy przez deweloperów, zwrotu wpłaconych środków.
A mianowicie jeśli otrzymacie decyzję pozytywną z banku, ale na zdecydowanie niższą kwotę kredytu niż wnioskowaliście.
W takiej sytuacji deweloper może odmówić zwrotu wpłaconych środków, ponieważ ustawodawca nie definiuje czym jest brak zdolności kredytowej.
Zainteresowanych zapraszam do kontaktu osobistego, podpowiem jak można się zabezpieczyć przed taką sytuacją.
2. Nie powiadomienie przez dewelopera/inwestora o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym.
Przed zmianami deweloper był zobligowany do przedstawienia prospektu informacyjnego jako załącznik do umowy przedwstępnej (deweloperskiej).
Klient mógł odstąpić od umowy, w sytuacji, gdy zaszły jakieś zmiany w prospekcie informacyjnym.
Obecnie Deweloper/inwestor musi przedstawić prospekt informacyjny przed podpisanie umowy rezerwacyjnej.
Klient ma możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji, kiedy deweloper/inwestor nie powiadomi klienta o planowanych zmianach w prospekcie informacyjnym.
3 Nie wykonania zobowiązania przez Dewelopera/ Sprzedającego z umowy rezerwacyjnej.
Najczęściej będzie się to dotyczyło niedotrzymania terminów, które będą zawarte w umowie rezerwacyjnej lub czynności dodatkowych, na które umówiły się strony.
Jeśli ktoś z Was lub znajomych zastanawia się nad kupnem mieszkania, lub domu na rynku pierwotnym i chciałby poznać więcej szczegółów zapraszam do kontaktu.
Jeśli macie jakieś tematy, które chcielibyście, abym dla Was opisał, piszcie śmiało w komentarzach na Facebooku lub prywatnie.
Trzymajcie się ?