Jak się bronić przed znaczącym wzrostem stóp procentowych?
Z racji tego, że w ostatnim czasie dużo się mówi o wzrostach stóp procentowych, chciałem przekazać wam kilka informacji odnośnie samego mechanizmu podwyższania stóp procentowych.
Dlaczego Rada Polityki Pieniężnej, cały czas podwyższa stopy procentowe?
Otóż aby zatrzymać inflację, czyli ogólny wzrost cen. Takie działanie ma na celu spowolnienie lub wyhamowanie nadmiernej konsumpcji.
W czasie kiedy rosną raty kredytów, zaczynamy mniej wydawać a więcej oszczędzać. To powoduje, że zmniejsza się popyt na wiele rodzajów usług oraz produktów, które nie są produktami pierwszej potrzeby. Drugim powodem dla którego RPP podnosi stopy procentowe, to wartość naszej waluty. W ten sposób RPP zapobiega osłabianiu się złotego.
Przedstawiam Wam 2 scenariusze.
Scenariusz nr 1
RPP dokonuje podwyżki stóp procentowych do poziomu 4% zgodnie z oczekiwaniami analityków bankowych oraz instytucji finansowych. W skutek tej podwyżki spada dostępność kredytów przez zmniejszenie się zdolności kredytowych, co wpływa na mniejszą sprzedaż na rynku nieruchomości i w krótkiej perspektywie dochodzi do znacznego spowolnienia lub lekkiego spadku cen na rynku nieruchomości. Inflacja zdecydowanie spowalnia lub zatrzymuje się na dość wysokim poziomie. Nie występują żadne negatywne czynniki (konflikt zbrojny na wschodzie, zakończenie konfliktu z UE i wpływ środków z funduszu odbudowy) które mogły by osłabić naszą Walutę.
Wtedy jest bardzo duża szansa na zakończenie podwyżek stóp procentowych przez RPP.
Trzeba tutaj dodać, że w ostatnim wywiadzie prezes NBP Adam Glapiński, stwierdził że „Stopy procentowe w Polsce powinny wzrosnąć mocniej, niż obecnie oczekuje rynek.”
To stwierdzenie mogło by sugerować podwyżkę stóp procentowych do co najmniej 5%
Przygotowałem dla Was następujące wyliczenia rat.
Okres kredytowania 30 lat
Marża banku 2%
Wibor 4%
Kwota kredytu 200 000 300 000 400 000 500 000
Wysokość raty 1200 1800 2400 3000
Okres kredytowania 30 lat
Marża 2%
Wibor 5%
Kwota kredytu 200 000 300 000 400 000 500 000
Wysokość raty 1330 2000 2660 3330
Tak będą kształtować się raty kredytów w powyższym założeniu.
Scenariusz nr 2 (pesymistyczny – niestety również realny)
Stopy na poziomie 4% bądź 5% i ograniczenie dostępności kredytów, nie spowoduje znacznego spadku sprzedaży na rynku nieruchomości, nie wpłynie to również na zahamowanie konsumpcji. Ludzie dalej będą wydawać więcej niż oszczędzać, w tej sytuacji ceny na podstawie silnego popytu dalej rosną. Konflikt na wschodniej granicy oraz z UE się zaostrza, polska waluta zdecydowanie traci na wartości, dodatkowo pewne grupy społeczne rozpoczynają strajki w celu wymuszenia na Rządzie podwyżki płac.
W takiej sytuacji RPP będzie musiała jeszcze bardziej zdecydowanie podnieść stopy procentowe.
Wówczas może to być poziom nawet 8% lub 9%, tak jak to miało miejsce 20 lat temu.
Wyliczenia
Okres kredytowania 30 lat
Marża 2%
Wibor 8%
Kwota kredytu 200 000 300 000 400 000 500 000
Wysokość raty 1755 2630 3500 4400
Tyle mogą wynosić nasze raty kredytów hipotecznych, w wariancie pesymistycznym.
W takim razie jak się zabezpieczyć w tej sytuacji, co można zrobić aby zminimalizować ryzyko znacznego wzrostu raty?
W ofertach bankowych są dostępne kredyty hipoteczne oraz gotówkowe, ze stałym oprocentowaniem. W przypadku kredytów hipotecznych jest to okres 5 lat, kiedy mamy gwarancję stałej raty.
W przypadku kredytów gotówkowych gwarancja stałej raty jest w całym okresie kredytowania.
Kredyt z oprocentowaniem stałym, jest nieznacznie droższy niż w opcji ze zmiennym oprocentowaniem.
Różnice w kredytach hipotecznych wynoszą około 1 – 1,5 % na minus względem oprocentowania zmiennego.
Osoby które już posiadają obecnie kredyty hipoteczne mogą skorzystać z 2 możliwości.
Pierwsza to przeniesienie kredytu do innego banku z lepszym oprocentowaniem zmiennym, dzięki czemu zaoszczędzą na wysokości miesięcznego zobowiązania.
Przykład
Przed Refinansowaniem Po Refinansowaniu
Kwota kredytu 200 000 200 000
Marża banku 2,6% 1,9% obecnie dostępne warunki
WIBOR 4% 4%
Wysokość raty 1280 1180
Przed Refinansowaniem Po Refinansowaniu
Kwota kredytu 300 000 300 000
Marża banku 2,6% 1,9% obecnie dostępne warunki
WIBOR 4% 4%
Wysokość raty 1920 1770
Przed Refinansowaniem Po Refinansowaniu
Kwota kredytu 400 000 400 000
Marża banku 2,6% 1,9% obecnie dostępne warunki
WIBOR 4% 4%
Wysokość raty 2560 2370
Przed Refinansowaniem Po Refinansowaniu
Kwota kredytu 500 000 500 000
Marża banku 2,6% 1,9% obecnie dostępne warunki
WIBOR 4% 4%
Wysokość raty 3200 2960
Jak dodamy do tego jeszcze rezygnację z np. obowiązkowego ubezpieczenia w banku w którym posiadamy kredyt, zyskamy dodatkowe kilkaset złotych na racie miesięcznie.
Im wyższa obecnie marża kredytu, tym zysk na racie miesięcznej może być jeszcze wyższy.
Druga możliwość to przeniesienie kredytu do innego banku na ofertę ze stałym oprocentowaniem. Takie rozwiązanie daje możliwość zagwarantowania stałej wysokości raty na okres 5 lat.
Czy trzeba się spieszyć ?
Biorąc pod uwagę ciągły wzrost stóp procentowych trzeba się liczyć z nieustającym spadkiem zdolności kredytowej, z tego względu jeśli sytuacja dochodowa jest stabilna i nie uległa zmianie nie warto zwlekać. Natomiast jeśli chodzi o kwestie związane z ofertami kredytów zależność jest następująca.
Oferty z oprocentowaniem stałym z każdą ich aktualizacją są coraz droższe, ponieważ uwzględniają przyszłe podwyżki stóp procentowych.
Marże przy kredytach ze zmienną stopą procentową z każdą promocją ulegają lekkiemu obniżeniu.
Mam nadzieję, że Was nie zanudziłem, tylko zachęciłem do lekkiej refleksji i sprawdzenia warunków swojej umowy kredytowej. Jeśli macie jakieś pytania lub chcieli byście abym przeliczył Wasze indywidualne kredyty ( ile mogą wynieść raty po podwyżkach i czy można coś zrobić z ich wysokością ) piszcie, dzwońcie – każda forma dozwolona.
Będę bardzo wdzięczny za przekazanie tego posta dalej, być może uda się pomóc również innym zainteresowanym.
Tymczasem trzymajcie się ciepło!